Quem já comprou ou vendeu um imóvel em área urbana provavelmente já descobriu que a falta de alguns documentos de aprovações legais podem criar muitas dificuldades e deixá-lo em situação irregular.
Se você for construir ou reformar é necessário legalizar a obra desde o início para evitar problemas futuros. Aprovar o projeto na prefeitura além demais órgãos e concessionárias de serviços públicos, quando exigido, e obter o alvará de
construção é o primeiro passo.
Habite-se, matrícula averbada e alvará de funcionamento, estão no topo da lista da falta de documentação. Mas a boa notícia é que em muitos casos você pode regularizar tudo isso. Depende de algum investimento e tempo, mas ao deixar a situação do imóvel em dia você garante sua valorização, segurança jurídica e não perderá mais dinheiro na venda.
Por isso, confira alguns casos em que o imóvel pode ser considerado irregular pela prefeitura ou pela justiça, e saiba o que você pode fazer em cada situação.
As situações mais comuns de irregularidade são infrações em relação falta de aprovação prévia para construir, a invasão dos recuos, taxas de ocupação, taxa de permeabilidade e ao uso do imóvel sem habite-se, tudo isto ainda desde que permitidos no zoneamento em que estiver localizado o terreno. Exemplo disso são corredores laterais que têm medidas menores que as mínimas permitidas pelo Código de Obras e Edificações.
Por que regularizar um imóvel na prefeitura e no cartório de registro de imóveis?
Havendo tais irregularidades sua propriedade será considerada clandestina e estará sujeita à fiscalização e sanções de órgão competentes. Caso isso aconteça, o proprietário poderá sofrer consequências como:
•Multas e eventual demolição do imóvel ou parte dele;
•Não obter o Alvará de funcionamento (caso o imóvel seja comercial ou industrial);
•Sofrer a desvalorização do imóvel devido à falta de documentação; •Impossibilidade de vender o imóvel por meio de financiamento bancário;
•Em alguns casos o imóvel não poderá ser herdado, em caso de falecimento do proprietário.
Diante disso, se você não quer sofrer as consequências citadas acima, é de suma importância que faça a regularização do seu imóvel, seja ele residencial ou não. Para os imóveis comerciais e industriais são necessários ainda, além dos aqui
descritos, outros documentos e exigências tais como: CETESB, Corpo de Bombeiros, DAEE entre outros.
Agora que você sabe por que é importante e necessária a regularização de um imóvel, veja os documentos mínimos necessários para obtê-la:
•Contrato de compra e venda ou escritura ou matrícula do terreno; •Projeto Arquitetônico aprovado;
•Alvará de construção emitido pela prefeitura municipal; •Habite-se ou Certidão de Conclusão de Obra;
•Certidão Negativa de Débitos – CND do ISS e IPTU – Prefeitura Municipal •Certidão Negativa de Débitos – CND do INSS (Atual RFB)
Com esses documentos em mãos estará regular perante a prefeitura e conseguirá realizar a averbação da construção no registro de imóveis. Contudo, é preciso ter em mente que algumas prefeituras ou cartórios podem
pedir documentos adicionais, isso depende do município em que a propriedade está.
O processo para se obter a regularização de um imóvel junto aos órgãos e concessionarias de serviços públicos necessita sempre da assessoria de um profissional credenciado naPrefeitura Municipal, habilitado e registrado no CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia ou no CAU-Conselho de Arquitetura e Urbanismo. Somente um profissional habilitado poderá executar os projetos, cálculos, memoriais e os laudos de atendimento às condições de higiene, estabilidade estrutural, habitabilidade, segurança de uso e acessibilidade, ficando responsável pela veracidade das informações apresentadas aos órgãos públicos.
Mas lembre-se que em algumas situações não são permitidas regularizações. De acordo com a lei, não serão regularizadas edificações nas seguintes condições:
– Que estejam construídas em logradouros e terrenos públicos;
– Que estejam em APP- Área de Preservação Ambiental, junto a represas, córregos, faixas de escoamento de águas pluviais ou faixas de domínio de linhas de transmissão de energia de alta tensão;
– Atingidas por melhoramento viário;
– Em loteamentos irregulares (exceto aqueles passíveis de regularização pela lei 13.465/17 – Lei de Regularização Fundiária Rural e Urbana-REURB).
Mudanças na planta do imóvel, como a ampliação ou demolição, seja ela parcial ou total, precisam passar por análise e autorização da prefeitura antes de serem executadas para obter o alvará de construção ou de demolição. Se você fez essa obra ou demolição sem o devido projeto aprovado e alvará, não tem jeito: precisará apresentar um projeto de regularização para a prefeitura e arcar com despesas inesperadas como multas, taxas e custos adicionais.
Documentos exigidos para um imóvel ser “Legal”:
1. Matrícula do imóvel
Você deve ter certeza de que o terreno em que vai construir está regularizado e não possui pendências. Para isso, confira se ele tem uma matrícula registrada no cartório de registro de imóveis da sua cidade.
2. Alvará de construção ou de demolição emitido pela prefeitura. Para conseguir o alvará de construção ou demolição é necessário aprovar o projeto
arquitetônico na prefeitura. Esse alvará é obrigatório para iniciar a construção, seja obra nova, reforma, ampliação ou demolição.
3. ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do engenheiro ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do arquiteto que elaborar o projeto e/ou for responsável pela execução da obra, que será apresentado à prefeitura junto com o projeto de construção e demais documentos. A ART e/ou a RRT comprovam a existência de um responsável técnico habilitado pelo projeto e obra que irá realizar.
4. Certidões negativas de débitos junto à prefeitura (ISSQN e IPTU) e junto à Receita Federal (INSS)
5. Habite-se da obra
No término da construção, o fiscal de obras da prefeitura fará uma vistoria no imóvel para saber se o projeto aprovado e demais regras urbanísticas foram seguidas. Se estiver tudo em ordem, ela emitirá o “Habite-se”. Nele, estará a confirmação de que o local está apropriado para ser habitado.
6. Registro de imóvel
Com a planta do imóvel aprovada, o Habite-se e a CND do INSS, deve-se levar ao cartório de registro de imóveis para “averbar” a construção na matrícula do terreno.
Sempre que for construir, demolir, reformar, regularizar, desmembrar ou juntar lotes procure um engenheiro ou arquiteto devidamente registrado no seu órgão de classe e cadastrado na Prefeitura. Exija a emissão da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro, ou a RRT – Registro de responsabilidade Técnica do Arquiteto. Eles são os profissionais habilitados para solução destas questões com segurança.
