Um prédio bem construído é para durar muito tempo. Mas isso não significa que o desgaste e as mudanças no uso do local não exigirão reformas, seja por perda de desempenho natural dos materiais, por estética, alteração de função do prédio ou outros motivos, uma coisa é certa: as reformas precisam ser realizadas com planejamento, segurança e serem bem gerenciadas para obterem êxito.
Para garantir o correto planejamento e a segurança dos usuários dos edifícios, a ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas criou a NBR 16.280 Reformas em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas em 2014, atualizada em 2015, que rege os procedimentos necessários para que as obras de reforma sejam executadas corretamente, com anuência do síndico e através de acompanhamento de responsável técnico habilitado nas áreas de engenharia ou arquitetura.
A NBR 16.280 prevê a apresentação pelo condômino, e aprovação pelo condomínio/síndico, de um Plano de Reforma elaborado e assinado por um responsável técnico com recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de engenheiro civil ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) de arquiteto, contendo no mínimo os seguintes documentos:
- Cronograma detalhado com prazos de obras;
- Memorial Descritivo do que será feito na obra;
- Planta e detalhes com as alterações a serem feitas;
- Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos;
- Previsão, conforme legislação vigente, do descarte correto de resíduos;
- Definição do local para armazenamento de insumos e resíduos;
Este Plano de Reforma, ou Laudo Técnico, deve ser encaminhado para análise do responsável técnico indicado pelo síndico, ou da construtora (caso ainda esteja no período de garantia). Dessa forma, as reformas só podem começar após a aprovação do condomínio ou do órgão competente envolvido. Esta obrigatoriedade vale também para as reformas nas áreas comuns dos edifícios.
Obras que necessitam de Plano com ART/RRT:
- Instalação de ar-condicionado;
- Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas de energia elétrica;
- Abertura de porta ou cozinha americana;
- Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
- Buracos ou perfurações de lajes;
- Instalação de banheira;
- Reparo ou alteração nas instalações de gás;
- Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
- Alterações estruturais e de alvenaria no apartamento.
Obras que não necessitam de Plano com ART/RRT:
- Pintura;
- Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos quenão utilizem ferramentas de alto impacto e não façam alterações da estrutura, alvenaria ou carga elétrica do edifício;
- Colocação de redes de proteção;
- Substituição do forro de gesso, desde que onovo tenha características semelhantes ao original.
Nessas situações, o síndico é o responsável pela aprovação da documentação. Portanto, deverá fiscalizar a obra e verificar se a mesma está cumprindo o que foi informado pelo morador. Caso o projeto saia do que é previsto, cabe a ele alertar ao proprietário. Se necessário, o síndico deve tomar medidas administrativas ou até judiciais para que a obra ocorra conforme o planejado.
O síndico pode:
- Notificar o morador;
- Aplicar multas;
- Proibir a entrada de materiais e dosprestadores de serviço ligados à reforma;
- Registrar irregularidade na delegacia depolícia e até busca o judiciário para embargar a obra.
Caso tudo ocorra conforme o combinado e planejado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada e entregue. Também deve receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento da reforma. Enfim, com todas estas providências é possível arquivar e ter posterior acesso a toda documentação.
O ideal é que se forme uma comissão de obras do condomínio aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que auxilie o síndico em todo o processo.
A norma auxilia no afastamento definitivo dos chamados “faz-tudo”, os curiosos ou amadores e privilegia a boa técnica com responsabilidade.
À medida que exista um projeto executivo, orçamento detalhado e planejamento prévio, o improviso dará lugar à ação coordenada minimizando incertezas e aumentando a possibilidade de sucesso nas obras de reformas, executando-as dentro do prazo e custos previstos.
Fique atento às regulamentações
Quaisquer atividades técnicas, seja de elaboração de projetos ou execução de obras devem ser desempenhadas por engenheiro, ou empresa de engenharia, registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), com emissão da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e preenchimento do Livro de Ordem, ou, por arquiteto, ou empresa de arquitetura, registrados no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), com a emissão do RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).
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Constitui exercício ilegal da profissão a prestação de qualquer dos serviços acima descritos, seja por pessoa leiga, empresa, ou por profissional de engenharia ou arquitetura formado e não registrados nos conselhos profissionais citados. Também os contratos, sejam eles verbais ou escritos, firmados nessas condições, são nulos de pleno direito. |
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O segredo para o sucesso de uma obra ou serviço técnico está num bom desenvolvimento do projeto com memorial descritivo detalhado, planejamento das atividades, orçamento completo realizados por profissionais habilitados. Somente através deles é possível agregar valor, competitividade e eficiência à mesma, investindo os recursos com inteligência, evitando o desperdício de tempo, dinheiro e garantindo assim melhores resultados |
